등기부등본 완벽 가이드 | 전세·월세·매매 안전 거래

INTRO

등기부등본이란?

등기부등본(부동산 등기사항 전부증명서)은 부동산의 소유권·권리관계를 국가가 공식 기록한 문서입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급할 수 있으며, 계약 직전·잔금 당일에 반드시 재확인해야 합니다.

⚠️

계약 전 반드시 직접 발급받으세요

집주인이 보여주는 등기부등본은 오래된 것일 수 있습니다. 항상 본인이 직접 대법원 인터넷등기소 또는 무인발급기에서 당일 발급본을 확인하세요.

SAMPLE

등기부등본 샘플 보기

실제 형식과 유사한 샘플입니다. 각 항목이 어떻게 표시되는지 확인하세요.

부동산 등기사항 전부증명서 (말소사항 포함) 발행번호 2024-XXXXXXXX | 2024년 12월 01일

[ 표 제 부 ] (부동산의 표시)

표시번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 3월 12일	서울특별시 마포구 아현동 000번지 ○○○아파트 제101동 제10층 제1001호	철근콘크리트조 전용면적 84.99㎡ 공용면적 32.10㎡	신축

💡 표제부에서는 주소·면적·구조가 실제 계약서와 일치하는지 확인하세요.

[ 갑 구 ] (소유권에 관한 사항)

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권이전	2015년 4월 1일 제12345호	2015년 3월 28일 매매	소유자 홍○○ 680101-1****** 서울시 마포구 ○○로 00
2	소유권이전	2020년 6월 15일 제56789호	2020년 6월 10일 매매	소유자 김○○ 750515-1****** 서울시 서대문구 ○○로 00
2-1	가압류	2023년 3월 10일 제98712호	2023년 3월 9일 가압류	청구금액 금 3,000만원 채권자 ◎◎은행 주의

🚨 가압류·압류·가처분 등이 있으면 계약을 중단하고 전문가와 상담하세요.

[ 을 구 ] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2020년 6월 15일 제56790호	2020년 6월 15일 설정계약	채권최고액 금 2억 4,000만원 채무자 김○○ 근저당권자 ◎◎은행 서대문지점
2	전세권설정	2022년 1월 5일 제11234호	2022년 1월 4일 설정계약	전세금 금 1억 8,000만원 범위: 건물 전부 존속기간 2022.01.04 ~ 2024.01.04 전세권자 이○○

💡 근저당 채권최고액 + 전세보증금 합계가 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다.

DETAILS

표제부·갑구·을구 항목 설명

각 부분에 어떤 정보가 담겨 있는지, 무엇을 중점적으로 봐야 하는지 정리했습니다.

🏢

표제부

부동산의 물리적 현황

소재지번 도로명 주소·지번 주소. 계약서 주소와 일치 여부 확인 필수

건물번호 / 호수 동·층·호수가 계약 대상과 동일한지 반드시 대조

전용면적 / 공용면적 분양 광고의 면적과 실제 등기면적 일치 여부 확인

건물 구조 및 용도 철근콘크리트·목조 등 구조와 주거용·근린생활시설 등 용도 표시

등기원인 신축·증축·변경 등 건물이 등록된 경위

👤

갑구

소유권 관련 사항 (매우 중요)

소유자 정보 현재 소유자 이름·주민번호 앞자리. 계약 상대방과 동일인인지 확인

소유권이전 내역 소유자 변동 이력. 잦은 소유권 이전은 주의 신호

가압류 / 압류 채권자가 재산을 묶어둔 것. 발견 시 계약 즉시 중단

가처분 소유권 분쟁 중인 상태. 계약 금지

경매개시결정 경매 진행 중인 물건. 절대 계약 불가

가등기 향후 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 가능성 있음. 매우 위험

🏦

을구

소유권 외 권리 (전세·담보 핵심)

근저당권 은행 대출 담보. 채권최고액이 실제 대출보다 120~130% 높게 설정됨

저당권 근저당과 달리 고정 채권액. 현재는 근저당이 더 일반적

전세권 전세권자가 등기한 경우. 금액·기간·범위 확인

지상권 / 지역권 토지 이용 권리. 토지 거래 시 반드시 확인

임차권 등기명령 이전 임차인이 보증금을 못 받은 상태. 매우 위험한 신호

신탁등기 신탁회사가 소유자인 경우. 계약 주체가 복잡해짐, 전문가 필수

SAFETY TIPS

전세·월세·매매 안전 거래 팁

거래 유형별로 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 핵심 포인트입니다.

매매 SALE

매매 시 등기부 체크포인트

1
등기 소유자 = 계약 상대방 반드시 신분증과 대조. 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 원본 필수
2
갑구 가압류·압류·경매 여부 하나라도 있으면 잔금 지급 전 해결 여부 확인 후 진행
3
을구 근저당 채권최고액 합산 잔금 당일 말소 조건이라면 말소 후 소유권이전등기 동시 진행
4
잔금일 등기부 재발급 잔금 지급 전 당일 다시 발급해 새 권리 설정 여부 확인
5
소유권이전등기 즉시 신청 잔금 당일 법무사를 통해 동시 진행해 이중 매매 피해 방지
6
신탁등기 여부 수탁자(신탁회사)와 계약해야 하며 절차가 다름. 반드시 전문가 동반

전세 JEONSE

전세 시 등기부 체크포인트

1
선순위 근저당 확인 (가장 중요) 채권최고액 ÷ 1.2 = 실제 대출 추정. "집값 × 80% − 대출 > 전세보증금" 이어야 안전
2
전입신고 + 확정일자 당일 입주 당일 주민센터 또는 인터넷등기소에서 즉시 처리. 이틀만 늦어도 순위 밀림
3
전세보증보험 가입 HUG·HF·SGI 중 조건 확인 후 반드시 가입. 보험료는 보증금의 0.1~0.4% 수준
4
임차권등기 확인 이전 세입자의 임차권 등기가 남아 있으면 보증금 분쟁 중인 집. 계약 금지
5
잔금일 직전 재발급 계약 후 잔금 전 사이에 새 근저당이 설정됐는지 반드시 재확인
6
집주인 세금 체납 확인 국세·지방세 완납증명서 요청. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제됨

월세 MONTHLY

월세 시 등기부 체크포인트

1
보증금도 전세와 동일하게 체크 보증금이 소액이라도 우선변제권 범위를 초과하면 위험. 최우선변제금액 지역별 확인
2
전입신고 필수 월세도 전입신고를 해야 대항력 발생. 당일 처리
3
확정일자 받기 확정일자만으로도 배당 우선순위 확보 가능. 수수료 600원으로 가능
4
갑구 소유자 ≠ 임대인 상황 실거주 집주인 외에 다른 사람이 임대 놓는 경우 전대차 계약 여부 확인
5
소액 보증금도 보증보험 가입 권장 HUG 소액 전세 보증 또는 SGI 서울보증 상품 활용 가능
6
위반건축물·불법 전·월세 확인 표제부 용도가 '주거용'이 아닌 오피스텔·근린생활시설 여부 확인 필요

🚨

절대 계약하면 안 되는 등기부등본 신호

① 갑구에 경매개시결정·압류·가처분이 있는 경우 | ② 을구에 임차권등기명령이 남아 있는 경우 | ③ 신탁등기인데 우선수익자 동의 없이 진행하는 경우 | ④ 등기부 소유자와 계약 상대방이 다른 경우 (대리인이라도 서류 미확인 시)

CHECKLIST

계약 단계별 체크리스트

계약 전·당일·잔금일 세 단계로 나눠 빠뜨리지 않고 확인하세요.

📋 안전 거래 완벽 체크리스트

01 / 계약 전 (방문 전)

대법원 인터넷등기소에서 최신 등기부 발급

표제부 주소·면적 계약서와 일치 확인

갑구 소유자 신분증 사본 대조

갑구 가압류·가처분·경매 없음 확인

을구 근저당 채권최고액 합산 계산

안전마진 계산: 집값 × 70% > 대출+보증금

02 / 계약 당일

등기부 당일 재발급 (방문 직전)

계약서 서명 전 소유자 신분증 원본 확인

대리인인 경우 위임장+인감증명서 원본

특약사항에 "잔금 전 근저당 말소" 명시

계약금은 소유자 명의 계좌로만 송금

국세·지방세 납부증명서 요청

03 / 잔금일 (입주 당일)

잔금 지급 직전 등기부 재발급 (당일 오전)

새 권리 설정 없음 최종 확인

잔금 송금과 동시에 열쇠 수령

이사 당일 전입신고 (주민센터/정부24)

확정일자 즉시 받기 (600원)

전세보증보험 가입 신청

CALCULATION

안전마진 계산법

전세·월세 보증금이 얼마나 보호될 수 있는지 간단한 공식으로 확인하세요.

공식 01

          집값 × 0.7
− 선순위 근저당(채권최고액 ÷ 1.2)
− 선순위 임차인 보증금 합계
= 내 보증금 안전 한도
        

내 보증금이 이 한도 이하여야 경매 시 전액 회수 가능성이 높습니다.

예시 계산

          집값 4억 × 0.7 = 2억 8,000만원

          근저당 2억4천 ÷ 1.2 = 2억원

          선순위 임차인 = 없음

          ───────────────

          안전 한도: 8,000만원

          내 보증금 1억 → ⚠️ 위험

이 경우 보증금이 안전 한도를 초과하므로 협상 또는 계약 재검토 필요.

GLOSSARY

등기부 주요 용어 정리

처음 보면 낯선 법률 용어들을 쉽게 풀어드립니다.

근저당권 (根抵當權)

은행 대출의 담보로 설정된 권리. 채권최고액은 실제 대출의 약 120~130%. 경매 시 1순위로 변제됨.

가압류 (假押留)

채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 조치. 경매로 이어질 수 있어 매우 위험.

가처분 (假處分)

법원이 재산 처분을 잠정적으로 금지한 상태. 소유권 분쟁 중임을 의미.

가등기 (假登記)

나중에 소유권을 이전받을 조건부 예약 등기. 본등기 시 소유권이 타인에게 넘어감.

임차권등기명령

이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법원 명령으로 등기한 것. 매우 위험한 적신호.

대항력 (對抗力)

전입신고 + 실제 거주 시 다음날 0시부터 발생. 새 집주인에게도 임차권 주장 가능.

확정일자 (確定日字)

임대차 계약서에 날짜를 공식 확인하는 것. 경매 시 배당순위 기준이 됨. 주민센터에서 600원.

우선변제권

대항력 + 확정일자 갖춘 임차인이 경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리.

최우선변제권

소액임차인 보호 제도. 지역별 기준 이하 보증금은 선순위 근저당보다 먼저 일정액 변제됨.

신탁등기 (信託登記)

재산 관리를 신탁회사에 맡긴 형태. 계약 당사자·동의 주체가 복잡해 전문가 필수.

채권최고액

근저당으로 담보되는 최대 금액. 실제 대출보다 20~30% 높게 설정하는 것이 관행.

말소 (抹消)

등기부에서 권리를 지우는 것. "잔금 전 근저당 말소"는 대출을 갚고 담보를 해제하는 것.