등기부등본 보는 법 완벽 가이드 | 표제부·갑구·을구 샘플 포함

Section 01

등기부등본이란?

등기부등본(등기사항증명서)은 국가가 공식적으로 관리하는 부동산 권리 장부입니다. 해당 부동산이 누구의 소유인지, 빚이 얼마나 있는지, 과거에 어떤 법적 문제가 있었는지를 모두 기록하고 있습니다.

전세 계약이나 부동산 매매를 앞두고 있다면 반드시 오늘 날짜로 발급된 등기부등본을 직접 확인해야 합니다. 등기의 내용은 하루 만에도 바뀔 수 있으며, 누군가 건네준 오래된 등기부등본은 가압류나 근저당이 누락되어 있을 수 있습니다.

💡 발급 방법

인터넷등기소 (iros.go.kr) 접속 → 부동산 검색 → 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 신청. 공동인증서 없이도 열람 가능합니다.

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전체 구조 한눈에 보기

표
제
부

부동산 기본 정보

주소·면적·건물 구조
층수·용도 확인

갑
구

소유권 관련 사항

현재 소유자·소유권 변동
가압류·경매 여부

을
구

소유권 외 권리

근저당·전세권·지상권
채권최고액 확인

Section 03

① 표제부 부동산 기본 정보

표제부는 등기부등본의 가장 첫 번째 항목으로, 해당 부동산의 물리적 정보를 담고 있습니다. 어디에 위치하는지, 몇 층인지, 전용면적은 얼마인지 등이 표시됩니다.

📄 등기사항증명서 (건물) — 표제부 샘플 ※ 설명용 가상 샘플

【 표 제 부 】 (건물의 표시)

표시 번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2012년 3월 15일	서울특별시 마포구 합정동 123-4 마포리버파크 제██동 제█층 제███호	철근콘크리트조 전용면적 59.94㎡	신축
2	2022년 11월 8일	서울특별시 마포구 합정동 123-4 마포리버파크 제██동 제█층 제███호	철근콘크리트조 전용면적 59.94㎡ 대지권 48.27㎡	도로명주소 변경

⚠ 빨간줄(취소선): 폐쇄된 이전 등기 사항. 현재 유효한 것은 취소선 없는 최신 행입니다.

표제부에서 반드시 확인할 것

주소 확인 계약서의 주소와 등기부등본 소재지번이 정확히 일치하는지 확인. 호수까지 꼭 비교하세요.

면적 확인 계약서에 적힌 전용면적과 등기부 면적이 같은지 확인. 실평수로 속이는 경우가 있습니다.

취소선 주의 빨간 줄이 그어진 항목은 이미 폐쇄된 내용입니다. 취소선 없는 가장 최신 행이 현재 유효한 정보입니다.

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② 갑구 소유권 및 경매 사항

갑구는 이 부동산을 누가 소유하고 있는지를 보여주는 구역입니다. 건물이 지어진 순간부터 현재까지 소유권이 어떻게 변동되었는지 모두 기록되며, 가압류·압류·강제경매 등 소유권 분쟁 사항도 여기에 나타납니다.

📄 등기사항증명서 (건물) — 갑구 샘플 ※ 설명용 가상 샘플

【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항)

순위 번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권보존	2012년 3월 15일 제8421호	—	소유자 홍길동 680412-1****** 서울시 마포구 공덕동 55-7
2	가압류	2018년 6월 3일 제31520호	가압류	채권자 국민은행 → 말소됨
3	소유권이전	2022년 11월 8일 제62840호	2022년 10월 31일 매매	소유자 김민준 850915-1****** 서울시 서대문구 신촌로 12 거래가액 금 520,000,000원

💡 순위번호 2번 가압류는 취소선으로 말소됨. 현재 소유자는 3번 '김민준'이며, 전세 계약 시 임대인 신분증과 이 이름이 반드시 일치해야 합니다.

갑구에서 반드시 확인할 것

⚠ 위험 가압류·압류·강제경매·임의경매 등의 등기가 말소되지 않고 살아있다면 즉시 계약을 중단하세요.

⚠ 위험 소유자가 자주 바뀌었다면 이상 거래일 가능성이 높습니다. 소유권 이전 이력을 꼼꼼히 확인하세요.

✔ 필수 전세 계약 시 임대인 이름 = 갑구 소유자 이름인지 반드시 대조. 주민등록번호 앞 6자리도 확인하세요.

참고 갑구에 가등기가 있는 경우, 나중에 소유권이 제3자에게 넘어갈 수 있어 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

🚨 전세사기 패턴

갑구 소유자 ≠ 임대인인 경우, 실제 집주인이 아닌 사람과 계약하는 '무권한자 계약'이 발생할 수 있습니다. 이 경우 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.

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③ 을구 근저당·담보 사항

을구는 소유권 이외의 권리 관계를 보여주는 구역입니다. 가장 중요한 것은 근저당권입니다. 집주인이 이 부동산을 담보로 얼마를 빌렸는지 확인할 수 있습니다. 을구 자체가 없는 부동산은 담보·채무가 없는 안전한 매물입니다.

📄 등기사항증명서 (건물) — 을구 샘플 ※ 설명용 가상 샘플

【 을 구 】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위 번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2012년 3월 20일 제8980호	2012년 3월 20일 설정계약	채권최고액 금 156,000,000원 채무자 홍길동 / 근저당권자 우리은행 → 말소
2	근저당권설정	2022년 11월 8일 제62845호	2022년 11월 8일 설정계약	채권최고액 금 312,000,000원 채무자 김민준 근저당권자 KB국민은행 공동담보 목록 제2022-서마포-00421호

🔢 채권최고액 312,000,000원 ÷ 1.3 = 실제 대출금 약 2억 4천만원 추정 (채권최고액은 대출금의 120~130%)

을구 핵심 — 안전 공식

보증금 반환 안전 공식

(채권최고액 ÷ 1.3) + 내 보증금
≤ 집 시세 × 70%

이 조건을 넘기면 경매 시 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다

📊 위 샘플로 계산해보면

대출 추정액 약 2.4억 + 전세 보증금 1.5억 = 3.9억. 집 시세가 5.2억이면 시세의 75%로 위험 구간입니다. 협상을 통해 근저당을 낮추거나 계약을 재검토해야 합니다.

✔ 안전 을구에 아무것도 없으면 담보·채무가 없는 상태입니다. 가장 안전한 부동산입니다.

⚠ 위험 말소되지 않은 근저당이 여러 개 겹쳐 있으면 경매 시 후순위 보증금은 배당받지 못할 수 있습니다.

참고 전세권 설정등기를 한 경우, 을구에 나타납니다. 일반 전세계약보다 강한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

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계약 전 최종 체크리스트

📋 전세·매매 계약 전 등기부등본 확인 체크리스트

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오늘 날짜로 발급한 등기부등본인가? 발급일 이후에도 근저당·가압류가 새로 설정될 수 있습니다. 계약 당일 직접 발급하세요.

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표제부 주소·면적이 계약서와 일치하는가? 호수, 전용면적까지 숫자 하나하나 비교하세요.

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갑구 소유자 = 임대인 신분증 이름인가? 주민등록번호 앞 6자리도 대조합니다. 일치하지 않으면 즉시 계약 중단.

△

갑구에 가압류·압류·경매 기재가 없는가? 말소되지 않은 경매 사항은 매우 위험합니다. 변호사 또는 공인중개사에게 즉시 문의하세요.

△

을구 채권최고액 + 보증금 ≤ 시세 70% 이내인가? 채권최고액 ÷ 1.3 = 추정 대출금. 이 금액과 보증금 합산이 시세의 70%를 넘으면 위험합니다.

✓

을구가 아예 없거나, 근저당이 모두 말소되어 있는가? 가장 이상적인 상태입니다. 추가 확인 없이 진행 가능합니다.

✓

잔금 지급 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 받았는가? 잔금 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받으면 대항력이 생깁니다.

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실전 주의사항 TOP 4

01

계약 당일에 다시 발급하라

등기 내용은 하루 만에도 바뀔 수 있습니다. 계약 직전에 재발급하여 새로운 근저당이 생기지 않았는지 최종 확인하세요.

02

취소선 항목도 꼼꼼히 보라

빨간 줄이 그어진 항목도 반드시 확인하세요. 가압류가 잦았던 이력은 집주인의 재정 상태를 반영합니다.

03

토지 등기부도 함께 확인하라

건물 등기부와 토지 등기부는 별개입니다. 토지에 근저당이 설정되어 있을 수 있으므로 둘 다 발급해 확인하세요.

04

전세보증보험 가입을 검토하라

근저당이 있더라도 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면 보증금을 보호받을 수 있습니다.

Summary

한눈에 보는 요약표

구분	주요 내용	확인 포인트
표제부	부동산 물리적 정보 (주소, 면적, 구조, 층수)	계약서 주소·전용면적 일치 여부
갑구	소유권 변동 이력 가압류·압류·경매 사항	현 소유자 = 임대인 여부 경매·가압류 미말소 여부
을구	근저당·전세권·지상권 등 소유권 외 권리	채권최고액 ÷ 1.3 + 보증금 ≤ 시세 70% 이내 여부